A kormány olyat lép amit még soha, ezt mindenki megérzi majd
Évtizedek óta nem látott léptékű állami lakásépítési program körvonalazódik Magyarországon: a Wekerle Sándor Lakásépítési Program végső beruházási értéke akár a 3 milliárd eurót is elérheti, és a pénzből megfizethető bérlakásokat, valamint kollégiumi férőhelyeket építenének. A terv azért jelentene valódi irányváltást, mert ezúttal nem elsősorban még több pénzt adnának az embereknek ahhoz, hogy ugyanazért a kevés lakásért versenyezzenek, hanem magából a lakásból próbálnának többet csinálni.
Ez már akkora pénz, amelyből tízezrével épülhetnének lakások
Érdemes lefordítani a hárommilliárd eurót emberi nyelvre. Az MNB augusztus 14-i, 363,28 forintos hivatalos euróárfolyamával számolva ez nagyjából 1090 milliárd forintos beruházási volument jelentene, ha a program valóban eléri a most emlegetett felső határt. Ez már nem néhány mintaház és egy ünnepélyesen átadott társasház kategóriája.
A KSH szerint 2025-ben egy új lakás átlagos közvetlen építési költsége országosan 694 ezer forint volt négyzetméterenként, a helyi önkormányzatok és központi költségvetési szervek által épített lakásoknál pedig 769 ezer forint. Egy 50 négyzetméteres lakásnál ez utóbbi alapján csak az építési költség nagyjából 38,5 millió forint lenne, még a telek, a közművek, a tervezés és számos további kiadás előtt.
Ha nagyon óvatosan, lakásonként 40–60 millió forintos teljes beruházási költséggel játszunk el, akkor a hárommilliárd euró elméletben nagyjából 18–27 ezer lakásnyi beruházásnak felelhet meg.
18–27 ezer lakás miért lenne ennyire nagy szám?
Azért, mert Magyarország jelenleg nagyon kevés új lakást épít. Az MNB májusi lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben mindössze 12 ezer új lakóingatlant adtak át az egész országban, ennél kevesebbre legutóbb 2016-ban volt példa. A jegybank 2026-ra javulást, mintegy 15 700 átadott lakást vár.
Ez is érdekelhet
Ha tehát a Wekerle-program végül valóban több tízezer új otthont és férőhelyet tudna létrehozni néhány év alatt, annak mérete összemérhető lenne egy-két teljes év jelenlegi magyar újlakás-termelésével. Persze nem egyetlen évben épülne meg minden, de ez már az a volumen, amelyet a lakáspiac sem tud egyszerűen észrevétlenül lenyelni.
És pontosan itt jön az igazán érdekes rész: mi történhet az albérletárakkal?
Az albérletek jelenleg tovább drágulnak. A KSH–ingatlan.com júliusi lakbérindexe szerint egyetlen hónap alatt országosan 1,6, Budapesten 1,7 százalékkal emelkedtek a kínálati bérleti díjak. Egy év alatt országosan 5,5, Budapesten 5 százalékos volt a növekedés, 2021-hez képest pedig nominálisan már 76 százalékkal kerül többe a lakásbérlés.
Ha ebbe a piacba valóban több ezer, piacinál olcsóbban kiadott állami, önkormányzati vagy más támogatott bérlakás érkezik, annak kétféle hatása lehet. Aki bekerül egy ilyen lakásba, annak közvetlenül eshet a havi lakhatási költsége; közben a magánbérbeadók is több versenyt kapnak, mert a bérlők egy részének hirtelen lesz alternatívája.
Ez nem jelenti azt, hogy egy húszezres bérlakásprogram után másnap százezer forinttal olcsóbban lehet majd lakást bérelni Budapesten. Az OECD friss lakáspiaci elemzése azonban egyértelműen arra jut, hogy a megfizethető és szociális bérlakások kínálatának bővítése egyszerre segítheti közvetlenül az alacsonyabb jövedelmű háztartásokat, és enyhítheti a lakásárakra nehezedő felfelé irányuló nyomást.
Nem biztos, hogy olcsóbbak lesznek a lakások – de lassabban drágulhatnak
Ez fontos különbség. Egy komoly kínálatbővítő program hatása nem feltétlenül úgy jelenik meg, hogy egy 80 milliós lakás hirtelen 60 milliót ér, hanem például úgy, hogy az a lakás három év múlva nem 110, hanem „csak” 90–95 millió környékére kerül. A konkrét számokat természetesen most még senki nem tudja megbízhatóan megmondani.
Az árnyomás enyhítésére viszont lenne tér. Az MNB szerint 2025-ben a magyar lakásárak nominálisan 23,5 százalékkal emelkedtek egyetlen év alatt, ami reálértéken 19 százalékos drágulás volt, az elmúlt negyedszázad legnagyobb reál lakásár-emelkedése. 2026 első negyedévében az éves áremelkedés ugyan mérséklődött, de még mindig 17,7 százalék körül lehetett.
Budapesten ráadásul az új építésű lakások átlagos négyzetméterára már 1,85 millió forint volt 2026 első negyedévének végén. Egy ötven négyzetméteres új lakás ezen az árszinten több mint 92 millió forintba kerül – ez már az a tartomány, ahol egy átlagos fizetésből élő fiatalnak nem annyira pénzügyi tervre, mint inkább egy kisebb csodára van szüksége.
A bérlakás pont azért lehet érdekes, mert nem kell rögtön 60 milliós hitellel kezdeni az életet
Vitézy egyik fő érve az, hogy Magyarország lakáspolitikája évtizedeken keresztül szinte kizárólag a saját tulajdon megszerzését tekintette kívánatosnak. A miniszter szerint ez röghöz köti az embereket és nehezíti a társadalmi mobilitást, miközben több nyugat-európai országban sokkal aktívabb szerepet játszik az állam és az önkormányzati szektor a lakáspiacon.
Ennek a hétköznapi jelentősége elég könnyen belátható. Ha egy debreceni fiatal Budapesten kap állást, ma sokszor azzal kezdődik a matek, hogy vagy kifizet egy magas piaci albérletet, vagy megpróbál lakást vásárolni és évtizedekre eladósodik; egy nagyobb megfizethető bérlakásszektor beiktatna egy harmadik lehetőséget is.
Ez a munkaerőpiacnak sem mellékes. Ha egy ápoló, tanár, rendőr, mérnök vagy pályakezdő egyszerűen nem tudja megfizetni a lakhatást ott, ahol munka lenne számára, akkor hiába van üres állás: a lakáshiány gyakorlatilag munkaerőhiányt termel. Az OECD szerint a lakhatás elérhetősége gazdasági és társadalmi szempontból is alapvető kérdés, a megfelelő bérlakáskínálat pedig szélesítheti az emberek lakhatási lehetőségeit.
A kollégiumok még az albérletpiacra is rásegíthetnek
A program másik fontos eleme a kollégiumi férőhelyek építése, köztük a budapesti Diákváros tervének újraélesztése. Első pillantásra ez külön történetnek tűnik, valójában azonban közvetlenül kapcsolódik a bérlakáspiachoz: minden olyan hallgató, aki kollégiumi szobához jut, egy potenciális albérletkeresővel kevesebbet jelent a piacon.
Ez különösen Budapesten és a nagy egyetemi városokban lehet fontos, ahol minden nyár végén egyszerre lép be több ezer hallgató az albérletpiacra. Ha jelentős kollégiumi kapacitás épül, az önmagában nem oldja meg a lakásválságot, de mérsékelheti azt a szezonális keresleti sokkot, amely rendszeresen rásegít a bérleti díjak emelkedésére.
550 millió euró már konkrétabbnak tűnik
A hárommilliárdos végösszeg mellett Vitézy egy jóval konkrétabb számot is mondott: 550 millió euró RRF-forrást már elérhetőnek nevezett megfizethető bérlakások és kollégiumok építésére. Szerinte ebből és a kapcsolódó konstrukciókból több mint kétmilliárd eurónyi ingatlanfejlesztés jöhet létre, a teljes Wekerle-program pedig végül elérheti a hárommilliárdot.
Az állam a tervek szerint nem feltétlenül minden lakást saját maga építene fel a nulláról. Forrást adhat, szabályozhat, állami telkeket biztosíthat, és magán- vagy önkormányzati szereplőket is bevonhat, ami azt jelenti, hogy egy eurónyi közpénzhez bizonyos konstrukciókban további beruházási pénz társulhat.
Azért még nem kell felmondani a mostani albérletet
A tervben komoly lehetőség van, de jelenleg még több a kérdőjel, mint a beköltözhető lakás. Nem tudni, pontosan hány bérlakás épül, mekkora lesz az átlagos méretük, ki pályázhat rájuk, mennyi lesz a lakbér, milyen jövedelmi feltételeket szabnak, mennyi ideig maradnak megfizethetőek, és milyen arányban oszlik majd meg a pénz a lakások és a kollégiumok között.
Az sem mindegy, hol épülnek. Tízezer lakás ott tud komoly piaci hatást kifejteni, ahol ténylegesen lakáshiány és erős kereslet van; ha rossz helyen, rossz közlekedéssel vagy munkahelyektől távol épülnek, attól a budapesti albérletárak nem fognak különösebben meghatódni.
Ha jól csinálják, egy átlagos család havi költségvetésében is látszódhat
A program igazi tétje végül nem az, hogy lesz-e rajta szép Wekerle-logó, hanem az, hogy sikerül-e érdemi mennyiségű, valóban megfizethető lakást létrehozni. Ha igen, annak hatását az érintettek nagyon egyszerű helyen fogják észrevenni: több pénz marad hónap végén a számlán.
Egy piaci albérlet és egy kedvezményes bérlakás közötti több tízezer forintos havi különbség egy fiatalnak azt jelentheti, hogy tud megtakarítani, egy családnak azt, hogy nem viszi el a fizetés aránytalan részét a lakhatás, egy hallgatónak pedig azt, hogy nem kell a tandíj és a megélhetés mellé még egy teljes budapesti albérletet is kitermelnie. Ez már jóval több, mint lakáspolitika: közvetlenül belenyúl az emberek életszínvonalába.
Ha pedig a program valóban eljut a több tízezres lakás- és férőhelyszámig, akkor a hatás nem áll meg azoknál, akik állami vagy támogatott lakásba költöznek. A nagyobb kínálat a magánpiacon is versenyt teremthet, lassíthatja az albérletek és a lakások drágulását, és valamennyire visszaadhatja a bérlők alkupozícióját. Az OECD friss elemzése szerint pontosan ezért számít a megfizethető és szociális bérlakáskínálat bővítése az egyik alapvető eszköznek a lakhatási válság kezelésében.
A legnagyobb kérdés tehát már nem az, hogy lenne-e szükség több lakásra. Tavaly mindössze 12 ezer épült, az albérletek 2021 óta 76 százalékkal drágultak, a lakásárak pedig egyetlen év alatt több mint húsz százalékkal ugrottak meg. A kérdés az, hogy a most bejelentett, potenciálisan ezermilliárdos programból valóban tízezrével lesznek-e megfizethető otthonok – vagy néhány év múlva megint csak egy nagyon szép prezentációra emlékszünk majd.