Radikális javaslat érkezett: megadóztatnák az üresen álló ingatlanokat Magyarországon
Külön adót vetnének ki azokra a lakásokra, amelyeket befektetési céllal vásároltak meg, majd legalább egy éve üresen tartanak – ezt javasolja az Egyensúly Intézet új lakáspolitikai csomagja. A cél nem egyszerűen az adóbevétel lenne: arra ösztönöznék a tulajdonosokat, hogy adják ki, adják el vagy hasznosítsák az üres ingatlant. Egyelőre szakpolitikai javaslatról, nem kormánydöntésről van szó.
A kiindulópont egyszerű: miközben Budapesten és a nagyvárosokban egyre nehezebb megfizethető lakást találni, jelentős számú ingatlan hosszabb ideig használaton kívül áll.
Az Egyensúly Intézet szerint csak Budapesten több mint 160 ezer lakás számít üresnek, miközben kevés új lakás épül, az árak magasak, a fiatalok számára pedig egyre nehezebb a nagyvárosokba költözés.
A megoldás egyik eleme lenne az úgynevezett üreslakás-adó.
Nem minden üres lakást adóztatnának meg
A javaslat elsősorban a spekulációs céllal megvásárolt és legalább egy éve lakatlan ingatlanokat célozná.
Ez is érdekelhet
A logika szerint annak, aki egy lakást kizárólag értéknövekedésre várva tart üresen egy olyan városban, ahol komoly lakáshiány van, fizetnie kellene ezért.
A tulajdonos előtt így három kézenfekvő lehetőség maradna: beköltözik, hosszú távra kiadja vagy eladja az ingatlant. Ha továbbra is üresen tartja, adót fizet.
A konkrét magyar adómértéket és a kivételek teljes körét a most ismertetett javaslat még nem határozza meg részletesen. Ez kulcskérdés lenne például örökölt, felújítás alatt álló, eladhatatlan vagy műszakilag lakhatatlan ingatlanoknál.
Az intézet egyébként nem most veti fel először az ötletet: már egy 2023-as szakpolitikai anyagában is azt javasolta, hogy az önkormányzatok vonják be a lakáskínálatba a tartósan üres ingatlanokat, és az adóbevételt bérlakások fejlesztésére fordítsák.
Franciaországban már régóta működik hasonló rendszer
Az ötlet nem magyar különlegesség.
Franciaországban a feszes lakáspiacú településeken külön adó terhelheti a legalább egy éve üresen álló, bútorozatlan lakásokat. Az adó alapja az ingatlan becsült bérleti értéke: az első adóköteles évben annak 17, később 34 százaléka.
A francia rendszerben ugyanakkor vannak kivételek. Nem büntetik például ugyanúgy azt a lakást, amelyet piaci áron ténylegesen megpróbálnak eladni vagy kiadni, de nem talál vevőt, illetve azt, amely csak jelentős felújítással válhatna lakhatóvá.
Ez jól mutatja, hogy egy ilyen adónál a nehéz rész nem maga az adó kitalálása, hanem annak eldöntése, mi számít valóban indokolatlan üresen tartásnak.
Írországban évi harminc nap a határ
Írország 2023-ban vezette be a Vacant Homes Tax nevű adót.
Ott az a lakóingatlan kerülhet a rendszerbe, amelyet egy tizenkét hónapos időszakban kevesebb mint 30 napig használnak lakásként. Az adót a normál helyi ingatlanadó mellett kell megfizetni.
A tarifa az indulás óta jelentősen nőtt: jelenleg az adott ingatlanra jutó helyi ingatlanadó hétszerese. Az ír kormány kifejezetten azért működteti a rendszert, hogy több üres lakást tereljen vissza az eladási vagy bérleti piacra.
Vancouver még keményebben adóztat
Az egyik legismertebb példa a kanadai Vancouver.
A városban az üresnek minősített lakás után jelenleg az ingatlan becsült adóértékének 3 százalékát kell évente megfizetni. Egy 300 millió forintnak megfelelő értékű lakásnál ez arányosan már évi 9 millió forintos tehernek felelne meg.
A rendszer 2017 óta működik. Vancouver hivatalos adatai szerint az üres lakások aránya a 2017-es 0,90 százalékról 2024-re 0,49 százalékra csökkent, és az adó bevezetése óta 194,3 millió kanadai dollár bevétel keletkezett, amelyet lakhatási programokra fordítanak.
Ez nem bizonyítja, hogy az egész csökkenést kizárólag az adó okozta, de azt igen, hogy egy megfelelően ellenőrzött rendszer képes valódi ösztönzőt teremteni.
Magyarországon is az önkormányzatok kaphatnák a pénzt
Az Egyensúly Intézet elképzelése szerint az üres lakásokból származó adóbevételt önkormányzati bérlakások építésére és felújítására kellene fordítani.
Ez lényeges része a konstrukciónak.
A cél nem az volna, hogy egyszerűen újabb adót szedjen az állam, hanem hogy két oldalról növeljék a kínálatot: a magántulajdonosokat arra ösztönöznék, hogy használják a lakásukat, az adóból pedig további bérlakásokat hoznának létre.
Magyarországon jelenleg létezik önkormányzati építményadó, amelyet a helyi önkormányzatok vezethetnek be, de nincs országos, kifejezetten a tartósan üres lakásokat célzó adó. A jelenlegi építményadó ráadásul nem az alapján működik, hogy használják-e az ingatlant.
Nem csak az üres lakásokhoz nyúlnának
Az intézet ennél jóval nagyobb lakáspiaci átalakítást javasol.
A legterheltebb nagyvárosokban évi 90 napban maximálnák a rövid távú lakáskiadást, ösztönöznék a legalább hároméves bérleti szerződéseket, nyilvános lakbérindexet vezetnének be, és regisztrálni kellene a bérbeadásokat.
Korlátoznák az EU-n kívüli befektetők spekulatív lakásvásárlását is: a javaslat szerint akkor vásárolhatnának, ha saját célra használják vagy hosszú távra kiadják a lakást.
Emellett 2030-ig 50 ezerről 75 ezerre emelnék a kollégiumi férőhelyek számát, és évente 100–150 ezer lakás energetikai korszerűsítését céloznák meg.
Mitől működhetne – és mitől bukhatna el?
Az üreslakás-adó legnagyobb előnye, hogy viszonylag gyorsan képes már létező ingatlanokat visszaterelni a piacra. Nem kell éveket várni egy új lakópark megépítésére.
A nehézség az ellenőrzés.
Meg kellene állapítani, hogy valóban üres-e egy lakás, vagy csak papíron jelentkezett be oda valaki. Ki kellene szűrni a felújítás alatt álló, hagyatéki eljárásban lévő vagy ténylegesen eladhatatlan ingatlanokat, és el kellene kerülni, hogy az intézkedés olyan tulajdonosokat büntessen, akik nem spekulációból tartják üresen otthonukat.
Az sem reális, hogy a Budapesten üresként nyilvántartott összes lakás azonnal megjelenne a bérleti piacon. Ezek között vannak rossz állapotú, időszakosan használt vagy más okból nem hasznosítható ingatlanok is.
A valódi cél a hosszú éveken át tudatosan üresen tartott, használható lakások megmozgatása lenne.
Franciaország, Írország és Vancouver példája alapján ez egyáltalán nem példa nélküli elképzelés. A nagy kérdés Magyarországon az lenne, mekkora adó kell ahhoz, hogy egy tulajdonosnak már jobban megérje kiadni a lakását, mint tovább üresen tartani – anélkül, hogy közben igazságtalanul büntetnék azokat, akiknek valódi okuk van az üresen állásra.