Drámai új adót javasolnak, ez keményen érintene sokakat
Van egy lakás, amelyben senki nem lakik. A tulajdonosa nem adja ki, nem költözik bele, és hosszú ideje el sem adja, mert befektetésként várja, hogy tovább emelkedjen az értéke. Az Egyensúly Intézet most pontosan az ilyen ingatlanoknál nyúlna elő a legérzékenyebb eszközhöz: az adóhoz. A friss lakáspolitikai javaslat szerint a legalább 12 hónapja spekulációs céllal üresen tartott nagyvárosi lakások tulajdonosainak különadót kellene fizetniük, amely ráadásul az idő múlásával egyre magasabb lenne.
Ez első hallásra brutális beavatkozásnak tűnhet, és sok ingatlantulajdonosnak valószínűleg az is lenne. A logika azonban egyszerű: ha egy lakás pusztán azért áll üresen, mert a tulajdonos az áremelkedésre vár, akkor a társadalom szempontjából egy használható otthon kiesik a piacról. Az adó azt érné el, hogy az üresen tartásnak végre legyen folyamatos költsége is.
Nem minden üres lakást adóztatnának meg
Itt rögtön érdemes egy fontos félreértést eloszlatni. Az Egyensúly Intézet javaslata nem arról szól, hogy minden olyan magyar ember adót kapjon a nyakába, akinek van egy éppen üresen álló második lakása. Kifejezetten a nagyvárosokban található, legalább egy éve üres, spekulációs céllal visszatartott ingatlanokat vennék célba.
Más helyzet lenne például egy örökölt lakás, amelynek hagyatéki ügye még zajlik, egy hónapok óta felújítás alatt lévő ingatlan, egy eladásra meghirdetett lakás vagy egy olyan vidéki ház, amelyre egyszerűen nincs kereslet. A rendszer egyik legnehezebb feladata éppen az lenne, hogy jogilag pontosan elválassza ezeket az eseteket attól, amikor valaki tudatosan lakatlanul tart egy nagyvárosi ingatlant befektetési céllal.
Alacsonyan indulna, aztán egyre jobban fájna
A javaslat szerint az üreslakás-adó nem az első napon csapna le maximális erővel. Viszonylag alacsony szintről indulna, majd az ingatlan tartós üresen tartásával fokozatosan emelkedne. Ezzel a tulajdonos minden egyes évben ugyanazzal a kérdéssel szembesülne: tényleg megéri továbbra is lakatlanul hagyni a lakást?
Ez is érdekelhet
Ha a válasz nem, három kézenfekvő lehetőség maradna. Beköltözik, eladja, vagy hosszú távra kiadja. Lakáspiaci szempontból az utóbbi kettő lenne igazán érdekes, mert mindkettő új kínálatot jelentene egy olyan piacon, ahol éppen a megfelelő helyen lévő megfizethető lakásokból van hiány.
Budapesten több mint 160 ezer „nem lakott” lakás van
A számok első látásra egészen meghökkentők. A 2022-es népszámlálási adatok szerint Budapesten mintegy 161 ezer olyan lakás volt, amelyben nem éltek életvitelszerűen, ez a fővárosi lakásállomány 16,7 százaléka. Országosan több mint 570 ezer ingatlan tartozott a nem lakott kategóriába.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy Budapesten 161 ezer gazdag befektető nézeget 161 ezer üres nappalit. A statisztikai „nem lakott” kategória sokkal szélesebb: idetartozhatnak időszakosan használt lakások, felújítás alatt álló ingatlanok, más célra használt lakások és olyan otthonok is, amelyeket a népszámlálás pillanatában nem tudtak életvitelszerűen lakottnak azonosítani.
Arra tehát nincs megbízható országos adat, hogy az összes üres lakás többsége befektetők kezében lenne. A mostani javaslat éppen ezért nem is az összes 570 ezres állományt célozza, hanem annak azt a sokkal szűkebb részét, amely bizonyíthatóan hosszú ideje spekulációs céllal áll üresen.
A nagyvárosokban viszont tényleg más a helyzet
Egy elnéptelenedő faluban álló üres ház nem segít azon a huszonévesen, aki Budapesten, Győrben vagy Debrecenben keres albérletet. Ez a magyar lakáspiac egyik furcsa paradoxona: országosan rengeteg ingatlanunk van, mégis ott kevés a megfizethető otthon, ahol sok a munkahely, az egyetem és a jól fizető állás.
Ezért koncentrál az Egyensúly Intézet a nagyvárosokra. Egy belvárosi vagy jó közlekedésű budapesti lakás piacra kerülése ténylegesen növeli az albérlet- vagy eladólakás-kínálatot. Egy évek óta üres borsodi falusi ház adóztatásának viszont aligha lenne hasonló lakáspiaci értelme.
Az albérlők járhatnának vele a legjobban
Ha az adó ténylegesen több tulajdonost késztetne arra, hogy kiadja az ingatlanát, akkor a legközvetlenebb hatás az albérletpiacon jelentkezne. Több kiadó lakás ugyanannyi bérlőre elvileg erősebb versenyt jelent a tulajdonosok között. Ez önmagában nem garantálja, hogy másnap húsz százalékkal összeomlanak a lakbérek, de lefelé irányuló nyomást gyakorolhat rájuk.
Különösen a drága belső városrészekben lehetne ennek jelentősége, ahol már néhány ezer plusz lakás megjelenése is érezhetően megváltoztathatja a kínálatot. A bérlők több ingatlanból válogathatnának, kevesebb lehetne az a helyzet, amikor egy megfelelő lakásra rövid időn belül tíz érdeklődő jut.
Akár az is megtörténhet, hogy a tulajdonos inkább gyorsan kiadja
A konstrukció egyik érdekes tulajdonsága, hogy az üreslakás-adóból a tulajdonos viszonylag egyszerűen „kimenekülhetne”: hasznosítania kellene az ingatlanát. A cél tehát nem elsősorban az lenne, hogy az állam minél több pénzt szedjen be, hanem hogy minél kevesebb adóztatható üres lakás maradjon.
Ha a szabály jól működik, az ideális eredmény tulajdonképpen az lenne, hogy idővel csökkenjen az ebből származó adóbevétel. Ez ugyanis azt jelentené, hogy a tulajdonosok egyre több korábban üres lakást adnak ki vagy értékesítenek.
A lakásárakat is megmozgathatná
A másik lehetséges reakció az eladás lenne. Egy befektető eddig megengedhette magának, hogy megvásároljon egy lakást, bezárja az ajtaját, majd öt évig várjon az értéknövekedésre. Ha viszont minden évben egyre jelentősebb adó terheli az üresen tartást, akkor a „veszek és várok” stratégia már jóval kevésbé vonzó.
Ha emiatt egyszerre több ilyen lakás kerülne eladósorba, az növelné a kínálatot és fékezhetné a lakásárak emelkedését. A legérzékenyebben azok a városrészek reagálhatnának, amelyekben az elmúlt években jelentős volt a befektetési célú vásárlás.
Fontos azonban a feltételes mód. A lakásárakat rengeteg más tényező mozgatja: a bérek, a kamatok, a hitelezés, az állami támogatások, az új építések mennyisége és a népességmozgás. Egy üreslakás-adó önmagában nem fogja megfelezni egy budapesti lakás árát.
A klasszikus „veszek egy lakást, és csak ülök rajta” befektetés lenne kevésbé vonzó
Magyarországon az ingatlan hosszú ideje az egyik legnépszerűbb megtakarítási forma. Ennek egyik változata a bérbeadás, a másik azonban az egyszerű értéknövekedésre játszó befektetés: a lakást megveszik, nem feltétlenül adják ki, majd évekkel később jóval magasabb áron értékesítik.
Az új adóötlet éppen ezt a második modellt büntetné. Nem magát a lakásbefektetést támadná, hanem azt, amikor a befektetés eredményeként egy használható lakás évekre eltűnik a lakáspiacról. Aki hosszú távra kiadja az ingatlanát, annak éppen ellenkezőleg, kedvezményt is adnának.
Még adómentességgel is csábítanák a tulajdonosokat
Az Egyensúly Intézet csomagjában ugyanis nem csak bot szerepel. A hosszú távú bérleti piacot pozitív ösztönzőkkel is erősítenék: legalább hároméves bérleti szerződés esetén az első évben adómentességet adnának a lakáskiadásra.
A rendszer logikája így már egészen világos. Ha valaki éveken keresztül lakatlanul tartja a nagyvárosi befektetési lakását, fizessen egyre többet. Ha viszont stabil, hosszú távú otthont biztosít egy bérlőnek, akkor kapjon adókedvezményt.
Az Airbnb-t is megpiszkálnák
A lakáspiac kínálatát a rövid távú lakáskiadás oldaláról is bővítenék. A javaslat nem tiltaná be az Airbnb-típusú szolgáltatásokat, viszont a feszes lakáspiacú nagyvárosokban évi 90 nap felett fokozatosan magasabb adóterhet rakna a rövid távú kiadásra.
Ennek célja ugyanaz lenne: egy jó helyen lévő lakásnál ne legyen automatikusan sokkal jövedelmezőbb turistákat fogadni, mint hosszú távú bérlőnek kiadni. Ha a számítás megváltozik, a lakások egy része visszakerülhetne a hagyományos albérletpiacra.
A bérleti piacot közben kifehérítenék
A tulajdonosokra és bérlőkre egyaránt komoly változás várna. Kötelező formaszerződést és a bérleti jogviszony 30 napon belüli regisztrációját vezetnék be, az adatokat pedig egy nyilvános, területi lakbéradatbázishoz használnák fel.
A bérlők nagyobb kiszámíthatóságot kapnának, például korlátoznák a szerződés közben érkező váratlan lakbéremeléseket. Cserébe a tulajdonosok számára is gyorsabb jogi utat biztosítanának, ha valaki nem fizet vagy súlyosan megrongálja a lakást. Vagyis nem egyszerűen több szabályt írnának elő a bérbeadóknak, hanem cserébe az egyik legnagyobb félelmüket is kezelnék.
Mert sok lakás éppen azért áll üresen, mert a tulajdonos fél kiadni
Nem minden üres nagyvárosi lakás mögött ül hidegvérű spekuláns számológéppel a kezében. Vannak tulajdonosok, akik azért nem adják ki a lakásukat, mert tartanak a nem fizető bérlőtől, a több éves jogvitától vagy attól, hogy komoly károkat okoznak az ingatlanban.
Ha az állam kizárólag megadóztatná az üres lakást, miközben ezeket a kockázatokat nem csökkenti, könnyen igazságtalan rendszert hozna létre. Az Egyensúly Intézet éppen ezért kötné össze a büntető jellegű adót a bérbeadók jogi védelmének megerősítésével.
Az ördög egyetlen szóban bújik meg: „spekulációs”
Az egész ötlet legnagyobb gyakorlati problémája az ellenőrzés lehet. Honnan tudja majd az önkormányzat, hogy egy lakás valóban egy éve üres? Hogyan bizonyítja, hogy spekulációs céllal áll üresen? Mi történik egy külföldön dolgozó magyar lakásával, egy idősek otthonába költözött ember ingatlanával vagy egy lassan felújított lakással?
Ha ezekre nincs nagyon pontos válasz, gyorsan megindulhat a kiskapuk keresése. Papíron beköltöző rokonok, látszatbérleti szerződések és mindenféle kreatív megoldások jelenhetnének meg. Egy ilyen adó ezért csak akkor tud valóban működni, ha egyszerűen ellenőrizhető és széles körben elfogadott mentességi szabályok tartoznak hozzá.
És biztosan lenne, aki ezt egyszerűen vagyonadónak nevezné
A javaslat politikailag sem lenne könnyű menet. Magyarországon az ingatlantulajdon különösen érzékeny kérdés, hiszen a társadalom túlnyomó része saját tulajdonú lakásban él. Egy új, ingatlanhoz kapcsolódó adó puszta említése is pillanatok alatt komoly ellenállást válthat ki.
A támogatók azt mondanák, hogy senkit nem büntetnek azért, mert van lakása: csak azt, aki egy nagy keresletű városban éveken át szándékosan kivonja azt a lakhatási piacról. Az ellenzők viszont azzal érvelhetnek, hogy a tulajdonosnak joga van eldönteni, mire használja a saját, már adózott pénzből megvásárolt ingatlanát.
Ez az a vita, amelyből Magyarországon valószínűleg percek alatt politikai atomháború lenne.
Nem a tulajdonosoktól vennék el a pénzt, hanem bérlakást építenének belőle
Az Egyensúly Intézet elképzelése szerint az adóbevétel nem tűnne el a központi költségvetésben. Az önkormányzatoknak azt kötelezően a bérlakásállomány bővítésére és felújítására kellene fordítaniuk.
Így a konstrukciónak kettős hatása lehetne: az adó miatt több magánlakás kerülne piacra, az adóból befolyt pénzből pedig hosszabb távon további önkormányzati bérlakások jelennének meg. Ha működne, mindkettő ugyanabba az irányba tolhatná a piacot: nagyobb kínálat felé.
Nem csak egyetlen új adóról szól a csomag
Az üreslakás-adó azért kapja a legtöbb figyelmet, mert messze ez a legkönnyebben eladható cím egy újságban. Az Egyensúly Intézet 23 pontos lakhatási csomagja azonban ennél sokkal szélesebb: új bérlakásépítési modellt, kollégiumi férőhely-bővítést, hosszú távú energetikai felújítási programot és a lakáspiac kínálati oldalának erősítését is tartalmazza.
A mögöttes gondolat az, hogy az állam az elmúlt évtizedekben túl sokszor adott plusz pénzt a lakásvásárlóknak egy olyan piacon, ahol kevés volt a megfelelő lakás. Ha ugyanarra a kevés ingatlanra több pénzzel érkeznek a vevők, annak egyik természetes eredménye az áremelkedés. Az intézet ezért inkább azt kérdezi: hogyan lehetne több ténylegesen használható lakást rakni a piacra?
Ebből a szempontból az üres lakás szinte kínálja magát
Egy új társasház felépítéséhez telek, engedély, építőanyag, munkaerő és évek kellenek. Egy már létező, de üres budapesti lakás viszont fizikailag ott van. Ha megfelelő állapotú és ténylegesen használható, akkor elméletileg sokkal gyorsabban be lehet kapcsolni a piacba.
Ezért olyan csábító politikai célpont az üres lakásállomány. A probléma csak az, hogy a statisztikában szereplő több mint 160 ezer budapesti nem lakott lakás nem azonos 160 ezer azonnal kiadható befektetési lakással. A ténylegesen mozgósítható kör ennél biztosan kisebb.
Mennyivel csökkenhetnének az albérletárak?
Erre ma nincs hiteles százalékos válasz. A javaslat nem tartalmaz olyan megbízható modellt, amelyből azt lehetne mondani, hogy például egy 250 ezer forintos budapesti albérlet az adó után biztosan 220 ezerbe kerülne. Ehhez először azt kellene tudni, hány lakás tartozna ténylegesen az adó hatálya alá, és ezek tulajdonosai közül hányan választanák a hosszú távú kiadást.
Az irány viszont közgazdaságilag egyértelmű. Ha érdemben nő a kiadó lakások száma, miközben a bérlők száma nem nő ugyanilyen gyorsan, az fékezi a lakbéreket és javítja a bérlők alkupozícióját. Minél több lakás kerülne vissza a piacra, annál erősebb lehetne ez a hatás.
És ki veszítene rajta?
Elsősorban az a befektető, akinek üzleti modellje éppen arra épül, hogy egy lakást hosszú időre használaton kívül tartson, és kizárólag az ingatlan értékének növekedésére játsszon. Neki megjelenne egy új éves költség, amely ráadásul az idő múlásával növekedne.
Valamivel csökkenhetne a befektetési célú lakásvásárlás vonzereje is, ami a forró nagyvárosi piacokon önmagában mérsékelhetné az árnyomást. Aki azonban eleve hosszú távra adja ki a lakását, annak a javaslat inkább kedvezne, mint ártana.
Egyelőre azonban senkinek nem kell csekket várnia
Ez talán az egész történet legfontosabb mondata. Az üreslakás-adó jelenleg az Egyensúly Intézet szakpolitikai javaslata, nem hatályos jogszabály és nem bejelentett kormányzati adó. Nincs elfogadott adókulcs, nincs fizetési határidő, és ma este senkinek nem keletkezett új adófizetési kötelezettsége azért, mert van egy üres lakása.
Az ötlet viszont azért érdekes, mert nagyon érzékeny ponthoz nyúl. Miközben a nagyvárosi albérletek és lakások ára sok család számára nehezen megfizethető, ugyanazokban a városokban tízezrével találhatók olyan ingatlanok, amelyekben a statisztika szerint senki nem él életvitelszerűen.
Ha ebből törvény lenne, az ingatlanbefektetőknek újra kellene számolniuk mindent
Egy lakás eddig akkor is termelhetett komoly vagyonnövekedést, ha öt éven keresztül senki nem tette be a lábát. Egy progresszíven emelkedő üreslakás-adó ezt a képletet írná át. Minél tovább maradna kihasználatlan az ingatlan, annál többe kerülne pusztán megtartani.
A tulajdonosnak így új számítás következne: mennyi az éves értéknövekedés, mennyi az adó, mennyit lehetne keresni bérbeadással, és nem lenne-e jobb inkább most eladni? Ha sok ezren egyszerre jutnának arra, hogy kiadni vagy eladni jobb üzlet, annak már valóban látható hatása lehetne a budapesti és a nagyvárosi lakáspiacra.
Ezért ilyen kemény az ötlet
Nem egyszerűen arról van szó, hogy létrejönne még egy sor az adóbevallásban. A javaslat szándékosan megváltoztatná a tulajdonosi viselkedést: rossz üzletté tenné azt, hogy egy jó helyen lévő lakást éveken keresztül üresen tartsanak.
Az albérlők ebből több választási lehetőséget és lassabban emelkedő lakbéreket nyerhetnének. A lakást kereső vevők több eladó ingatlannal találkozhatnának. A kizárólag értéknövekedésre játszó befektetők viszont egy új és évről évre fájdalmasabb költséget kapnának.
Az egész ötlet egyetlen mondatban összefoglalható: lakásod lehet befektetés, csak ne legyen közben éveken át egy drága, lezárt üres doboz egy olyan városban, ahol mások nem találnak megfizethető otthont.