Terézváros korlátozta az airbnb-zést, és hirtelen lett egy csomó elérhető árú albérlet
A Telex írta meg az Ingatlan.com elemzése alapján, hogy látványos fordulat kezd kirajzolódni Terézvárosban az Airbnb-korlátozás után. Miközben a rövid távú lakáskiadásra használt lakások száma jelentősen visszaesett, a hosszú távra kiadó albérletek kínálata nagyot ugrott. A VI. kerületben most már a belvárosi kerületek közül az egyik legkedvezőbb átlagos lakbérrel lehet lakást találni, legalábbis budapesti mércével.
Megmozdult a piac Terézvárosban
Sokáig csak találgatni lehetett, mi történik majd Budapesten, ha egy belvárosi kerület komolyan belenyúl az Airbnb-piacba. Most már látszik az első nagyobb hatás: Terézvárosban, ahol 2026 januárjától korlátozták a rövid távú lakáskiadást, érezhetően több lakás jelent meg a hagyományos albérletpiacon.
Az Ingatlan.com elemzése szerint a VI. kerületben 60 százalékkal csökkent a rövid távú kiadásra használt lakások száma. Ezzel párhuzamosan 34 százalékkal nőtt az albérlethirdetések száma, így már 1330 hosszú távra kiadó lakást hirdetnek a kerületben. Ez különösen érdekes adat, mert a belvárosi kerületek között jelenleg Terézvárosban a legnagyobb az albérletkínálat.
A változás nem csupán a hirdetések számában látszik. Az elemzés szerint a terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves összevetésben 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet összességében 11 százalékkal csökkent. Ez arra utal, hogy a bérlők gyorsan észrevették: a VI. kerületben most nagyobb lett a választék.
Nem tűnt el teljesen az Airbnb, de már nem ugyanaz a pálya
Terézvárosban sokan teljes Airbnb-tilalomként értelmezték a januárban életbe lépett szabályozást, a valóság azonban ennél bonyolultabb. A Telex korábbi cikke szerint az önkormányzatnak nincs joga minden szálláshelytípus általános ellehetetlenítésére, csak a magánszálláshelyeknél és egyéb szálláshelyeknél tudta nullára csökkenteni a kiadható napok számát. Emiatt egyes lakásoknál továbbra is megmaradhatott a rövid távú turisztikai hasznosítás lehetősége más jogi formában, például közösségi szálláshelyként.
Ez is érdekelhet
A Telex arról is beszámolt, hogy Terézvárosban több esetben panzióvá vagy közösségi szálláshellyé minősítették át az érintett ingatlanokat. Soproni Tamás polgármester a lapnak azt mondta, az önkormányzat szeretne több jogkört kapni az ilyen szálláshelytípusokkal kapcsolatban, mert jelenleg vannak olyan esetek, amelyekben a kerület mozgástere korlátozott.
Mindez azt jelenti, hogy az Airbnb-zés nem tűnt el teljesen Terézvárosból. Az Airdna.co adatai szerint a kerületben még mindig 837 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként. A piac mégis látványosan átrendeződött: a korábban turistáknak kiadott lakások egy része visszakerült a klasszikus albérletpiacra.
280 ezer forint az átlagos lakbér
A számok alapján Terézváros most különleges helyzetbe került. A kerületben jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a belvárosi kerületek között a legalacsonyabb összegnek számít. Ráadásul a tavaly májusi szinthez képest az árak nem emelkedtek, a szeptemberi 300 ezer forintos átlaghoz képest pedig még csökkentek is.
Ez persze nem jelenti azt, hogy a terézvárosi albérletek olcsók lennének a magyar fizetésekhez képest. A 280 ezer forintos havi díj továbbra is komoly teher sok bérlőnek. Budapesti belvárosi összevetésben azonban már érdemi különbségnek számít, főleg úgy, hogy más frekventált kerületekben 300–350 ezer forintos átlagos lakbérek is jellemzőek.
Balogh László, az Ingatlan.com szakértője szerint a VI. kerületben látható folyamat arra utal, hogy ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt már nem működik, az érintett lakások egy része megjelenhet a hosszú távú bérleti piacon. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus albérletpiacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget, és fékezheti a bérleti díjak emelkedését.
A belvárosban koncentrálódik az Airbnb-piac
Az Ingatlan.com elemzése szerint Budapesten jelenleg 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, ami a teljes fővárosi lakásállomány nagyjából egy százaléka. Első ránézésre ez nem tűnik soknak, de a kép teljesen más, ha csak a belvárosi kerületeket nézzük.
Az Airbnb-k több mint 80 százaléka hat központi kerületben koncentrálódik. Ezekben a kerületekben átlagosan a lakások több mint 4 százalékát adják ki rövid távra. Erzsébetvárosban különösen magas az arány: ott a lakások 8,4 százaléka működik rövid távú szálláshelyként. Belváros-Lipótvárosban ez az arány 5,9 százalék, Józsefvárosban 3,6 százalék, Terézvárosban pedig 2,9 százalék.
A számokból jól látszik, miért lett politikai és lakhatási kérdés az Airbnb Budapesten. A rövid távú lakáskiadás nem egyenletesen terheli a várost, hanem néhány belső kerületben sűrűsödik össze. Ezeken a környékeken a turistaforgalom, a társasházi konfliktusok és a lakhatási nyomás egyszerre jelenik meg.
Józsefváros is lépne
A Telex arról is írt, hogy Józsefváros társadalmi egyeztetést indított az Airbnb-k szabályozásáról. A VIII. kerület javaslata nem teljes tiltásra épülne, hanem a rövid távú szálláskiadás korlátozására és átláthatóbbá tételére. A tervek szerint kerületi, negyedszintű és társasházi korlátokat is bevezetnének.
Józsefvárosban 2026 márciusában 1760 regisztrált rövid távú szálláshely működött, ebből 1707 magán- és egyéb szálláshely volt. A javaslat szerint a teljes kerületben 4 százalékos korlát lenne érvényben, vagyis legfeljebb a lakások 4 százalékát lehetne rövid távú szállásként hasznosítani. A Telex szerint a szabályozás a budapesti moratórium miatt legkorábban 2027 elején léphetne életbe.
Ezzel a XI. kerület maradt az egyetlen olyan belvároshoz közeli, kiemelt budapesti kerület, ahol egyelőre nincs napirenden az Airbnb-zés helyi szabályozása.
Airbnb-vel még mindig sokkal többet lehet keresni
A tulajdonosok dilemmája közben világos. A hosszú távú lakáskiadás kiszámíthatóbb és kevesebb munkával jár, de a rövid távú kiadásból jóval nagyobb bevétel érhető el. Az Ingatlan.com adatai szerint a hat belvárosi kerületben hosszú távra átlagosan 240–350 ezer forintért lehet lakást kiadni, ami a vételárakhoz képest 3,7–4,9 százalékos bruttó hozamot jelent.
Airbnb-vel viszont 64–70 százalékos kihasználtság mellett havi 542–725 ezer forintos átlagos árbevétel is elérhető. Ez sok esetben több mint kétszerese annak, amit a klasszikus albérletpiacon lehet keresni. Igaz, a rövid távú kiadás jóval több költséggel, munkával, takarítással, adminisztrációval és szabályozási kockázattal jár.
Ezért sem egyszerű a kérdés. A bérlőknek több elérhető lakás kellene, a lakóknak nyugalom, a városnak turizmusból származó bevétel, a tulajdonosoknak pedig kiszámítható megtérülés. Terézváros példája most azt mutatja, hogy a szabályozás igenis képes átrendezni a piacot, még akkor is, ha kiskapuk és jogi kerülőutak továbbra is maradnak.
A következő hónapokban az lesz az igazán érdekes, hogy a terézvárosi folyamat megáll-e egy kerületi különutas történetként, vagy más belvárosi városrészekben is hasonló mozgás indul. Ha Józsefváros is szigorít, az már nemcsak egy kerület ügye lesz, hanem új korszak kezdete a budapesti Airbnb-piacon.